Incumplimientos del Desarrollador

¿HAY ESPERANZA CUANDO LOS DESARROLLADORES INCUMPLEN SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES?

Después de varios años de prosperidad, durante los cuales se cerraban a diario gran cantidad de negocios de bienes raíces, la situación económica mundial afectó dicho mercado en Costa Rica. No solamente se ha dado una disminución de los negocios de bienes raíces, sino también la posibilidad de obtener préstamos con condiciones razonables para tales propósitos es actualmente muy limitada y complicada.

La situación indicada anteriormente ha causado no sólo que los inversionistas se retiren de transacciones que se daban por un hecho, sino que también ha tornado las cosas mucho más difíciles para que los desarrolladores cumplan con sus obligaciones. Para nadie es un secreto que cuando un proyecto se desarrolla sin mayores inconvenientes, una vez que el comprador realiza su primer pago, o cualquier otro pago posterior, es muy probable que tales dineros no sean invertidos directamente en el lote o propiedad específicos cuya transacción lo o los motivó, sino que más bien se destina a un fondo común el cual se utiliza para cubrir gastos para el desarrollo de la totalidad del proyecto. Además, hay un porcentaje considerable de los fondos necesarios para finalizar un proyecto que provienen de préstamos, y de conformidad con las circunstancias actuales, esta situación se está volviendo tanbién bastante complicada.

Ahora que las entidades financieras han estado prestando menos dinero a compradores y desarrolladores, y que las condiciones de crédito se han endurecido, el flujo de dinero ha disminuido considerablemente causando que ciertos proyectos se atrasen o incluso que se paralicen. Esta situación ha dejado a muchos inversionistas y compradores con nada más que un pedazo de papel que establece que se pagó una cierta suma de dinero y que la finalización y entrega del bien por el que han pagado ha quedado para una fecha que en muchos casos ya ha pasado. También es común encontrar inversionistas que terminan en una situación en la cual, a pesar de las obligaciones contractuales del desarrollador y de que los plazos para cumplir con las mismas ya han expirado, la finalización y entrega no se da cuando se supone que debería efectuarse; y en algunos casos, la construcción ni siquiera ha comenzado o se encuentra en una fase muy incipiente. Esto ciertamente preocupa profundamente a los compradores y amenaza las inversiones y, muchas veces, los ahorros de toda una vida.

Para empeorar aún más la situación, en algunos casos los contratos firmados con el desarrollador fueron redactados por los abogados de dicha parte y muchas veces ni siquiera se somete los mismos a una revisión efectuada por un asesor legal imparcial por parte del comprador, contiendo entonces estipulaciones que proporcionan una amplia protección únicamente para el desarrollador. En ocasiones, la redacción utilizada es tan imprecisa que un supuesto de incumplimiento por parte del desarrollador es casi imposible que ocurra.

En muchos otros casos los contratos son firmados por una compañía que actúa como vendedor pero el propietario registral de la propiedad es otra entidad. Esta situación podría parecer la de un caso perdido ya que el nexo legal entre el vendedor, el propietario y la propiedad como tal podría parecer imposible de establecerse, convirtiendo el contrato en nulo e ineficaz.

A pesar de todo lo anterior, una solución a este tipo de casos, la recuperación de los depósitos efectuados o el cumplimiento forzoso de las obligaciones contractuales por parte del desarrollador es muchas veces posible, y todo lo que se requiere es un poco de paciencia y mucha habilidad legal. De hecho, muchas personas que se enfrentan a este tipo de situaciones le están haciendo frente a algo a lo cual no tienen realmente que soportar, y en muchas ocasiones desperdician tiempo valioso continuando en discusiones directas con los desarrolladores incumplientes, en vez de darle vuelta a la situación a su favor y rectificarla.

Nuestro sistema legal provee varias soluciones que podrían ser bastante efectivas para convencer a los desarrolladores en cuanto su obligación de cumplir con sus compromisos o bien de llegar a un acuerdo de forma tal que la totalidad de su negocio no se vea afectada más de lo que ya está. En muchos casos, algo tan simple como interponer un gravamen contra el proyecto podría poner al desarrollador en riesgo la posibilidad de concretar otros negocios o incluso de obtener financiamiento, mejorando dramáticamente las posibilidades de llegar a un acuerdo satisfactorio en aquellos casos en los que en cierto momento la situación parecía bastante desfavorable. En algunas otras ocasiones, las acciones legales requeridas deben ser más fuertes, pero si finalmente el caso es lo suficientemente fuerte, vale la pena lucharlo. A pesar de que los resultados no pueden ser garantizados, las personas que luchan por sus derechos y su dinero, podrían sorprenderse con un resultado positivo.

Muchas personas que experimentan este tipo de situaciones quieren saber si tienen un caso con buenas posibilidades de éxito o no. El primer paso para contestar esta pregunta sería contactar un abogado con experiencia en este tipo de litigios, y solicitarle un diagnóstico. Dicho diagnóstico debe incluir, entre otras cosas y dependiendo de cada caso, un estudio en el Registro Público de la historia de propietarios de la finca. También debe contener estudios mercantiles de todos los propietarios de la finca para poder establecer el vínculo entre ellos. El abogado también debe realizar un profundo análisis del contrato y de la correspondencia y las comunicaciones relacionadas. Finalmente el asesor legal debe abarcar las diferentes posibles opciones y una cotización de sus servicios. En este tipo de casos, se debe tener presente que todas las acciones deben estar dirigidas a presionar gradualmente al desarrollador, pero al mismo tiempo todo debe hacerse teniendo en cuenta la posibilidad de que el desarrollador no quiera llegar a un acuerdo, y por ende de tener que litigar hasta que el caso sea resuelto por un juez.

Algo más que hay que tener presente es que el inversionista se podría sentir decepcionado al darse cuenta que los costos podrían ser altos, especialmente considerando que él es la "víctima"; sin embargo, de conformidad con la ley, tiene la posibilidad de recuperar los costos, o por lo menos una parte considerable de los mismos.

En conclusión, si se está atravesando una situación como las que acabamos de describir, nuestra recomendación es buscar asesoría legal. A diferencia de lo que usted puede estar pensando, su caso podría tener muy buenas posibilidades de tener éxito y puede no haber perdido su inversión. Sin embargo es importante actuar rápidamente cuando se detecte una situación de incumplimiento, especialmente teniendo en cuenta que bajo dicho supuesto la propiedad que podría responder por su inversión podría cambiar rápidamente de manos haciendo mucho más complicadas la posibilidades de recuperación.

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