Garantías y Financiamiento

HIPOTECAS Y FINANCIAMIENTO EN TRANSACCIONES INMOBILIARIAS

Uno de los mejores y más comunes mecanismos de financiamiento a ser implementados cuando se ofrecen propiedades en garantía del pago de un préstamo es la hipoteca. El mecanismo del fideicomiso también es de uso común.

Utilización de Hipotecas

Frecuentemente, las personas asocian las hipotecas con bancos, y no se dan cuenta que en Costa Rica este tipo de financiamiento puede obtenerse no solo de aquellos sino también de parte de terceros, sean estos compañías o personas físicas. Si bien los bancos tienden a ser de cierta forma cautelosos y restrictivos en el financiamiento de extranjeros –una tendencia que lentamente está cambiando- es bastante común que los vendedores de bienes raíces otorguen préstamos directamente a sus compradores como forma de facilitar la transacción.

También se está haciendo común la práctica de financiar proyectos por parte de individuos con disponibilidad amplia de fondos y que quieren aprovechar las atractivas tasas de interés bajo las cuales pueden colocar préstamos en el mercado local. Esta práctica puede ser muy lucrativa, y si las hipotecas son implementadas correcta y cuidadosamente, la anterior puede ser una buena estrategia de inversión, así como una buena oportunidad para los desarrolladores de bienes raíces.

Es importante saber que las hipotecas no pueder ser utilizadas como medios de financiamiento en todas las transacciones inmobiliarias. Particularmente en el caso de las concesiones, en las cuales no se trata de propiedades "tituladas" y sus "dueños" lo que tienen es un derecho que podría de cierta manera asimilarse a un arrendamiento renovable otorgado por el Estado por un plazo específico, una hipoteca no puede, en la práctica, ser utilizada. En estos supuestos, el financiamiento se encuentra muy comprometido y las partes han recurrido al fideicomiso como mecanismo alterno, el cual, debemos advertir, no deja de tener riesgos.

Fideicomisos

Los fideicomisos son bastante comúnmente usados en la actualidad como medios para establecer garantías sobre propiedades para responder por el pago de préstamos, pero no son tan ampliamente aceptados ni confiables como las hipotecas. Si bien estamos seguros que algunos colegas estarán en desacuerdo con nuestra opinión, consideramos que la falta de un tratamiento legal substancial de este instrumento en Costa Rica, sumado a una usual falta de cuidado al redactar los acuerdos de fideicomiso y al seleccionar al fiduciario, pueden acarrear múltiples problemas, malentendidos y posibles litigios. Nuestra primera opción como garantía de bienes inmuebles sigue siendo la hipoteca.

Implementación

Las hipotecas requieren, para ser implementadas, de un documento formal, el cual debe ser firmado por el deudor y por el propietario del inmueble –en caso que sean dos partes diferentes-, ante un Notario Público costarricense en su protocolo. Pueden ser estipuladas en cualquier moneda y no es requerido legalmente que las mismas se expresen en colones costarricenses. En caso de usarse monedas extranjeras, la inclusión de cierto lenguaje en cuanto a los tipos de cambio aplicables y las formas de pago es usualmente importante.

Consejo Utiles y Contenidos de los Documentos Hipotecarios

Un solo préstamo puede incluir, como garantía y bajo la misma hipoteca, varias propiedades. Sin embargo, es muy importante saber, especialmente si se está en la posición de acreedor, que la ley local requiere que el documento hipotecario desgloce el monto total entre las propiedades, asignando valores individuales a cada una de ellas. Esta exigencia tiene importantes consecuencias prácticas, puesto que puede influir, entre otras cosas, en la forma como pueden darse cancelaciones parciales, lo que no siempre coincide con los planes de negocio del acreedor.

Otro punto importante a tomar en cuenta al estructurar una hipoteca es el establecimiento de domicilios contractualmente acordados para notificar a las partes. Este tema es crucial puesto que una mala escogencia de dirección, especialmente para el deudor, puede retrasar substancialmente e inclusive imposibilitar el proceso ejecutivo o comprometer el cobro efectivo. Es una buena práctica, por ejemplo, indicar expresamente que el deudor será notificado en las oficinas de sus abogados, las cuales usualmente están abiertas al público y son un lugar sencillo para entregar las mismas.

Es recomendable, para protección del deudor y especialmente si el mismo está realizando un proyecto de desarrollo inmobiliario, establecer reglas claras para cancelaciones parciales de la hipoteca sobre propiedades específicas, para que se puedan hacer ventas de las mismas. Entre más específicas sean estas reglas, mejor será para todas las partes, haciendo más transparentes las expectativas y lineamientos a seguir. Reglas en cuanto a la posibilidad de hacer prepagos son también aconsejables, puesto que si lo anterior no fue acordado al firmarse el préstamo y la hipoteca, este tema será dejado a la discreción del acreedor.

Es posible garantizar un préstamo con terrenos propiedad de un tercero, siempre y cuando dicho propietario lo acepte firmando el documento de préstamo e hipoteca. También es factible agregar garantías adicionales al préstamo, incluyendo fianzas personales de parte de individuos que no sean el deudor, reduciendo de esta forma los problemas de cobro.

Otras estipulaciones sugeridas en el documento de préstamo e hipoteca, especialmente para mejorar la posición del acreedor, son la prohibición de vender el inmueble sin autorización del acreedor -lo contrario podría llevar a una situación en la cual múltiples partes adicionales deban ser notificadas para poder proceder con la ejecución, lo que podría comprometer el cobro efectivo-; así como incluir automáticamente cualquier mejora futura en la propiedad como parte de la garantía y la exigencia de covertura de seguros suficiente para cualquier edificación sobre la misma.

En términos generales, no todas las hipotecas son iguales, y las estipulaciones antes indicadas, así como muchas otras y el hecho de prestar particular atención a los términos específicos del préstamo, su posible desarrollo y las características de la tierra y de las edificaciones sobre esta, deben tomarse en consideración detenidamente, tanto por parte del deudor como del acreedor, con el fin de que sus intereses tengan una adecuada protección.

Como regla general, también es recomendable revisar la base de datos del Registro Público una vez que el documento de hipoteca se encuentre inscrito, para asegurarse que dicha inscripción se haya realizado correctamente, puesto que es común encontrar errores en montos, fechas de expiración, tasas de interés y otras condiciones.

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