CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN

Un contrato de construcción completo y bien estructurado es la clave para evitar muchos problemas al construir en Costa Rica. Cuanta más atención se le preste a los detalles de dicho acuerdo, y cuanto más éste refleje la forma en que se visualiza la relación con el constructor y lo que se espera de él, mayores son las posibilidades de que el resultado final concuerde con lo que usted ha planeado y se ajuste al presupuesto.

Muy a menudo, las compañías constructoras le proponen a sus clientes contratos muy simples y estandarizados, los que, en la mayoría de los casos, no reflejan la realidad o no resultan del todo aplicables al proyecto específico y son omisos en muchos aspectos. Esta práctica conlleva frecuentes malentendidos, en los cuales, comúnmente, el cliente carga con las consecuencias, las que se traducen, principalmente, en gastos adicionales, disconformidad con los planos y, en algunos casos, la terminación de la relación entre las partes antes de la finalización de la obra, con las complicaciones que ello implica.

Cuando sea posible, especialmente cuando usted no podrá dedicar una buena parte de su tiempo a la construcción, o cuando no esté dispuesto o no se estime contar con la capacidad de controlar y participar en la compra de los materiales y la contratación del personal, es aconsejable negociar un contrato comúnmente conocido como "llave en mano", el cual, en diferentes grados, básicamente deja la compra de los materiales, el control de los obreros, los acabados, los permisos y, por supuesto, la construcción, en manos del contratista. En este caso, los materiales y acabados son escogidos en su mayoría por el propietario, ya sea de una lista mutuamente acordada, en planos o en una Anexo del contrato.

El nivel de detalle con que esos materiales y acabados sean introducidos en el acuerdo es crucial para garantizar que el producto final corresponda realmente con sus deseos y expectativas. Si ese nivel de detalle está siendo dejado para los planos arquitectónicos, es importante asegurarse de que dichos documentos en efecto tengan esa precisión, toda vez que no todos los profesionales ofrecen un buen nivel de definición en sus planos.

Hay muchos otros elementos que deben estar presentes en los contratos de construcción, que ofrecerán al propietario un mejor nivel de protección, entre ellos:

1. La propiedad en la que se construirá debe estar bien identificada, si es posible, incluyendo su matrícula de "folio real" y su número de "plano catastrado".

2. El contrato debe establecer, expresa y claramente, que el contratista es responsable por los trabajadores que intervienen en el proyecto, incluyendo el pago de cargas sociales, seguro social y la póliza de riesgos profesionales. Si esto no queda claro, el propietario del proyecto corre con el riesgo de asumir la responsabilidad por esos aspectos, los que podrían no ser evidentes hasta después de terminada la construcción, debido a que a muchas instancias laborales en Costa Rica les toma mucho tiempo procesar problemas o demandas laborales.

3. El acuerdo debe cubrir específicamente el tema de la obtención de los permisos de construcción y de otras autorizaciones gubernamentales y municipales, incluyéndose no solo que el contratista es quien debe procurar la obtención de los mismos, sino también que los honorarios y costos de éstos se incluyen en el precio.

4. Debe existir un desglose de los montos a pagar en las diferentes etapas, directamente relacionado con avances específicos en la construcción, tales como el techado, las instalaciones eléctricas y mecánicas, etc.

5. El contrato debe incluir un plazo específico para la finalización de la obra y claramente establecer lo que se entiende por esa finalización. El incumplimiento en cuanto al plazo debe acarrear sanciones para el constructor.

6. Continuando con el tema de los retrasos, es conveniente incluir una estipulación dirigida a la posibilidad de atrasos que el propietario considere más allá de lo aceptable. Si ese es el caso, el propietario debe tener el derecho (no la obligación), ya sea de extender el plazo y continuar cargando sanciones al constructor o de terminar el contrato y cobrar los daños, pudiéndose considerar otras opciones para terminar la obra.

7. Las inspecciones y reuniones entre el contratista, el propietario y su equipo de apoyo (principalmente arquitectos e ingenieros que prepararon los planos) son cruciales para garantizar que la construcción avance correctamente y su periodicidad debe ser específicamente mencionada en el convenio.

8. También es recomendable incluir una sección sobre la propiedad intelectual de los planos de aquello que está siendo construido.

A pesar de que a primera vista podría pensarse que la negociación del contrato y los detalles que han sido señalados en este artículo podrían causar atrasos en el inicio de la construcción, realmente vale la pena tomarlos en cuenta pues esta precaución le protegerá contra futuros problemas que podrían causar atrasos aún mayores, así como comprometer el resultado final de toda la construcción. Tómese algún tiempo, trabaje en estos detalles y difícilmente saldrá decepcionado.

© Derechos reservados.