FormalizaciÓn de Compras de Bienes Inmuebles

PASOS A SEGUIR AL PREPARAR LA FORMALIZACIÓN DE UNA TRANSACCION INMOBILIARIA EN COSTA RICA

Los ciudadanos extranjeros frecuentemente se confunden cuando tratan de llevar a cabo transacciones de bienes raíces en Costa Rica. Una de las etapas en las cuales comúnmente se percibe mayor incertidumbre es aquella en la cual, aun cuando las condiciones y términos fundamentales de la transacción han sido verbalmente acordados por las partes, llega la hora de formalizar el acuerdo y efectuar un depósito de buena fe como parte del precio.

Lo primero que hay que entender es que, filosóficamente, en nuestra opinión, esta etapa debe ser estructurada en Costa Rica de forma diferente a como se haría en otras jurisdicciones. Bajo esta premisa, el concepto de oferta por parte del comprador debe ser revalorado. En nuestro país, y aunque los corredores de bienes raíces traten con mucha insistencia de convencerlo de que envíe una oferta escrita al vendedor, tal documento adquuiriría un caracter obligatorio, y puede ser utilizado por el vendedor a manera de compromiso contractual de resultar conveniente para éste.

Además, la mayoría de los modelos de oferta utilizados por los corredores carecen de muchos de los más importantes aspectos que un acuerdo de compraventa de inmuebles debe tener, tales como las reglas de aplicación del depósito, una correcta identificación de la propiedad y de su dueño, y un acuerdo en cuanto al pago de gastos por concepto de cierre, entre otros. Es común también que estas ofertas sean intercambiadas por medio de fax, sin que se haga constar una aceptación del vendedor con una firma original y entregada al comprador, y por lo tanto, debido a las regulaciones locales, comprometiendo la validez del acuerdo.

En vez de la oferta referida supra, es aconsejable esperar hasta que se finalice un estudio básico de la propiedad, y una vez que esto se realice, formalizar lo negociado entre ambas partes a través de un acuerdo mutuamente aceptable, que puede materializarse como un contrato de compraventa –un acuerdo formal de compra bajo ciertas condiciones- o una opción -un acuerdo en el que al comprador se le concede un plazo específico para adquirir la propiedad si así lo decide, y en el que usualmente perdería un deposito si no lo hace-.

En la mayoría de los casos, un estudio legal apropiado de la propiedad es algo que se puede realizar en pocos días, especialmente si consiste únicamente en verificar el título y la sociedad propietaria (si el bien está a nombre de una compañía). Una vez que dicho paso se completó, el comprador se encontrará en una mejor posición para determinar si desea continuar con el negocio o no, y si la transacción amerita un depósito, procediendo entonces con la suscripción de un acuerdo con el vendedor. En casos que requieran un estudio más minucioso y complicado (por ejemplo, determinar la disponibilidad de agua, realizar análisis en materia forestal, hacer estudio de suelos etc.) estas eventuales verificaciones adicionales pueden ser incluidas como contingencias en el contrato y no deberían retrasar su suscripción.

Otro asunto que comúnmente debe determinarse en esta etapa es la forma hacer el depósito, y quien servirá de depositario. Es importante considerar que aun con un excelente contrato, si el vendedor es el depositario, y a final de cuentas esta parte incumple con sus obligaciones y no transfiere la propiedad en los términos acordados, será muy difícil recuperar este dinero. Un tercero imparcial que funja como depositario (y que acepte los términos del mismo suscribiendo el contrato) puede ser una alternativa más conveniente, y si se escoge inteligentemente, lo protegerá.

En conclusión, y como regla general, no firme ningún acuerdo u otro documento relacionado con una transacción de bienes raíces y no dé ningún dinero por adelantado si no ha realizado antes estudios registrales completos y estos han resultado satisfactorios. Una vez que esté preparado para proseguir, obtenga un contrato firmado en original por el vendedor, y luego, ya sea simultáneamente o en una fecha posterior, entregue una copia original firmada por usted. Sólo deposite dineros después de que tales documentos hayan sido firmados, y para evitar riesgos, con un tercero imparcial y no con el vendedor.

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