Implementación e InscripciÓn de Traspasos
Inmobiliarios

Una vez que la adquisición de una propiedad ha sido debidamente negociada y ha habido un acuerdo entre las partes, y sin importar si se firmaron o no un Contrato de Opción o una Promesa Recíproca de Compraventa como etapas previas al traspaso, es crucial conocer que para que la venta puede ser válida y efectiva, el vendedor y el comprador tienen que suscribir formalmente una "escritura de traspaso", la cual consiste en un documento a ser firmado ante un Notario Público costarricense– diferente del concepto de Notario Público en países tales como Canadá y los Estados Unidos- directamente en su "Protocolo".

Aunque usted podría creer que con la contratación de un profesional para hacerse cargo de esta transacción sus intereses se encontrarán totalmente protegidos, y que el documento a firmarse así como los pasos a tomar luego de la firma son bastante rutinarios, esto no es siempre cierto, y muchos traspasos terminan siendo registrados incorrectamente, faltándoles importantes y substanciales declaraciones de las partes, e inclusive nunca causando una transmisión real de la propiedad.

El conocimiento de las declaraciones y protecciones más comunes en relación con la "escritura de traspaso" es definitivamente muy valioso para intentar evitar muchos de los problemas antes mencionados y debería incluir lo siguiente:

Escogencia del Notario

El Notario es fundamental para la implementación del traspaso. Se acostumbra que cuando el comprador no está obteniendo financiamiento para la adquisición, éste elija al Notario que tramitará la inscripción del traspaso y que en caso contrario la escogencia la tenga el vendedor. Este principio, el cual las partes pueden negociar para que se aplique de forma diferente, responde usualmente a la necesidad de tener control del proceso de inscripción del traspaso, presumiendo que si el vendedor ya ha recibido la totalidad del precio de compra, su interés en la transacción básicamente ha terminado y es el comprador quien mantiene la motivación de asegurarse que lo que fue adquirido sea finalmente registrado a su nombre. También se presume que cuando hay un saldo al descubierto, el acreedor continúa con la necesidad de involucrarse en el proceso de inscripción y de confirmar que la protección de la deuda se haya garantizado y que la correspondiente hipoteca se registre adecuadamente.

Presentación de documentos, Pago de Impuestos de Traspaso y Timbres

No es suficiente con que las partes firmen una "escritura de traspaso" para que la compraventa sea registrada. Después de dicho acto, el Notario debe presentar ante el Registro Público un documento llamado testimonio, el cual contiene el documento de traspaso, y en el que se deben de pagar, antes de la presentación, la totalidad de los impuestos y timbres calculados de conformidad con reglas específicas establecidas por el Estado.

La no presentación de la "escritura de traspaso" ante el Registro Público mantendrá la condición de titularidad anterior para la propiedad, la cual estará a merced no solo de posibles ventas fraudulentas posteriores por parte del dueño original sino también de anotaciones y posibles embargos y ejecuciones a cargo de individuos que reclamen obligaciones o que mantengan acciones judiciales contra el propietario anterior.

La falta de pago de la totalidad de los impuestos y/o timbres asociados con el traspaso no solo compromete la correcta inscripción de la propiedad a nombre de su nuevo dueño sino que también puede eventualmente causar que la solicitud de inscripción sea anulada y eliminada del título.

Las eventualidades antes indicadas se relacionan directamente con el Notario, y por ende con el profesional seleccionado para actuar como tal en la transacción, puesto que la agilidad y rapidez con la que dicho individuo se haga cargo de los trámites de inscripción de la misma, así como su honestidad con respecto a los fondos recibidos de las partes para realizar los pagos antes mencionados, afectarán directamente la suerte final del traspaso.

Plano Catastrado

Ningún traspaso inmobiliario puede realizarse si la escritura no indica un "plano catastrado" para la propiedad. En caso que este requisito no se cumpla, la solicitud de inscripción se considerará defectuosa y después de cierto tiempo, si no se rectifica, anulará la anotación de dicha venta sobre el título.

El plano no solamente tiene que estar inscrito ("catastrado") sino que también debe corresponder con las características de la propiedad tal y como se mencionan en el documento de traspaso, con la excepción de fincas sobre las cuales se han hecho segregaciones, para las que el Registro Público permite actualmente que hayan diferencias entre los datos inscritos y el plano.

En el supuesto de traspasos en los cuales solamente una parte de la propiedad se está vendiendo –segregaciones- el plano también debe estar autorizado ("visado") por la Municipalidad del Cantón en donde se encuentra dicho bien raíz.

Diferencias de Medida – Condiciones de la Porpiedad

Es importante que la "escritura de traspaso" incluya una manifestación en la que se indique que la venta comprende todo el terreno ubicado dentro de los linderos señalados, aun en el caso que esto implique una medida superior en el futuro. Es usual encontrar variaciones substanciales en la medida indicada en planos confeccionados en diferentes momentos y por distintos topógrafos y esta posibilidad debe ser prevista en la escritura para permitir que dichas divergencias se incluyan en el traspaso y así evitar disputas más adelante.

Además, la "escritura de traspaso" usualmente tendrá una manifestación en cuanto a las condiciones en las cuales se encuentran la propiedad y su titularidad, pero muchas veces aquella no es tan completa como debería serlo. Se aconseja que se mencione expresamente que el traspaso se hace libre de gravámenes y anotaciones y con los impuestos y cargas municipales, territoriales y/o nacionales, tasas y cargos por servicios de agua y electricidad al día, así como también libre de todo tipo de relación de arrendamiento, de usufructo y de ocupación temporal o permanente o precarismo. Si la finca adquirida es parte de un condominio, se deberá incluir también que los pagos de cuotas de mantenimiento del mismo se encuentran al día.

Identificación del Comprador

Un error frecuente, especialmente con nombres y apellidos extranjeros, es que éstos tengan errores de ortografía, lo cual podría causar complicaciones en la titularidad y en ventas futuras, por lo que se debe de tener un cuidado especial para que estos datos se consignen exactamente tal y como aparecen en los correspondientes pasaportes y que los números de pasaporte se indiquen correctamente.

Obligaciones Adicionales

La negociación de la compra de una propiedad puede también haber incluido obligaciones a cargo del vendedor después de que la venta se haya concretado, tales como conecciones de agua y electricidad, desarrollo del terreno, calles, etc. Lo ideal para garantizar el cumplimiento de éstas es estipular algún tipo de retensión de fondos o depósito a ser entregados solamente cuando estas condiciones se hayan cumplido. Aun en el caso que dichos retensión o depósito no se hayan acordado, este tipo de obligaciones del vendedor deberán incluirse en la "escritura de traspaso", y aunque de tal manera no se hagan constar para el Registro Público, se les dará caracter formal, lo cual podrá permitir, en caso de incumplimiento, mayores posibilidades de acción para el comprador.

En términos generales, es aconsejable que el comprador esté muy alerta sobre la manera en la cual se materializará la adquisición de su propiedad, asegurándose que todos los pasos necesarios sean tomados y que de tal manera se garantice que la titularidad de la misma se registre a su nombre. También es buena idea solicitar al Notario que se hizo cargo del proceso una prueba de la inscripción y verificar la veracidad de la misma accesando la base de datos del Registro Público de Costa Rica, la cual, en ese momento, debería indicar el nombre del nuevo propietario.

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