COMPRAR BIENES RAÍCES

ADQUISICIÓN DE BIENES RAICES EN COSTA RICA

En Costa Rica, la mayoría de las propiedades se encuentran registradas, y los títulos se encuentran inscritos y centralizados en las oficinas del Registro Público en San José.

La mayoría de los títulos de propiedad están actualmente organizados por medio de un sistema de cómputo llamado “Folio Real”, aunque algunos de ellos, especialmente los de propiedades que no han tenido traspasos u otras transacciones que los afecten por mucho tiempo, no se encuentran integrados en dicho sistema informático y están aún inscritos bajo un mecanismo anterior, que hace referencia a tomos, folios y asientos específicos de inscripciones materiales en el Registro.

Los traspasos de propiedades requieren que comprador y vendedor suscriban una escritura ante un Notario Público costarricense (cuyo concepto es diferente al de muchos otros países como los Estados Unidos, Canadá o el Reino Unido), lo que es indispensable para formalizar todas las transacciones relacionadas con bienes raíces y para la inscripción del traspaso en el Registro Público.

A. ESTUDIO DEL TÍTULO EN EL SISTEMA DE “FOLIO REAL” Y EN EL DE “TOMO/FOLIO/ASIENTO”

Todas las tierras tituladas en el país, sin importar si están inscritas según el sistema de “Folio Real” o según el anterior sistema de tomo/folio/asiento, pueden ser estudiadas de forma segura y precisa para determinar los aspectos relevantes de las mismas, tales como titularidad, gravámenes, anotaciones u otros asuntos que pueden afectarla.

Los estudios de título en propiedades de “Folio Real” pueden iniciarse en el sistema de cómputo, el cual es accesible por Internet, pero luego muy probablemente requerirán ser continuados en el sistema de tomo/folio/asiento, en especial cuando la búsqueda en la computadora muestre gravámenes u otras características de la propiedad que fueron "heredadas" de transacciones más antiguas de esa propiedad y que datan de antes de ser transferida al sistema de “Folio Real”.

Adicionalmente, aunque el sistema de cómputo indique una lista de gravámenes, en la mayoría de los casos un estudio de título completo requerirá de la revisión de documentos microfilmados o escaneados que indiquen los detalles de esos hallazgos, los cuales no son accesibles por Internet y solo pueden ser obtenidos en las oficinas del Registro Público.

Aunque, como se indicó, el sistema de “Folio Real” es accesible vía Internet, en términos generales los usuarios no tienen el entrenamiento legal para interpretar la información de forma precisa, segura y completa, ni tampoco para proseguir alguna diligencia adicional que se requiera, razón por la cual recomendamos que se usen los servicios de un profesional capacitado para realizar el estudio del título e informar sobre aquel.

Además de la realización del estudio del título, cuando la propiedad pertenece a un ente corporativo es esencial realizar un estudio en la Sección Mercantil del Registro Público, dado que solo esta diligencia permitirá saber si la entidad que está traspasando la propiedad está vigente y si quien se ha propuesto para firmar la escritura de traspaso tiene facultades suficientes para hacerlo.

B. INFORME DEL ESTUDIO DE “FOLIO REAL”

Al revisar el informe del estudio de “Folio Real” los elementos principales que aparecerán y que deben ser comprendidos son los siguientes:

1. Número de “Folio Real”:

Este número tradicionalmente se reporta compuesto por:

(i) Un número único del uno al siete, indicando la provincia donde se ubica la propiedad, a saber 1 para San José, 2 para Alajuela, 3 para Cartago, 4 para Heredia, 5 para Guanacaste, 6 para Puntarenas y 7 para Limón;

(ii) De seguido viene una secuencia de cinco o seis números;

(iii) Finalmente viene una secuencia de tres o más números, los cuales son por lo general tres ceros (indicando que la propiedad pertenece totalmente a una persona o entidad) o dos ceros seguidos de otro número (indicando una pertenencia parcial a diferentes personas).

2. Información sobre la localización:

El estudio mostrará el nombre y el número de la Provincia, Cantón y Distrito donde se ubica la propiedad.

3. Medida:

Es la indicación de la medida de la propiedad, en metros cuadrados.

4. Linderos:

Se indicarán cuatro linderos, normalmente Norte, Sur, Este y Oeste; aunque también es posible encontrarlos como Noreste, Noroeste, Sureste y Suroeste. Los linderos pueden consistir, principalmente, en nombres de los propietarios de las propiedades vecinas, marcas de la naturaleza como ríos o lagos, o marcas hechas por el hombre como carreteras públicas.

5. Información del propietario:

En el caso de sociedades, aparecerá el nombre de la compañía y su número identificación ("cédula jurídica"). En el caso de personas físicas, el Registro mostrará su nombre completo, número de identificación y estado civil. En cuanto al estado civil, es crucial verificar que no haya cambiado según lo que se indica en el Registro (Vg. de casado una vez a divorciado una vez; de casado una vez a viudo una vez) porque en muchos casos el traspaso u otra transacción no se autorizarán sin una sentencia judicial que resuelva la repartición de bienes.

6. Número de plano:

En la mayoría de los casos, el “Folio Real” mostrará un plano existente para la propiedad, “Plano Catastrado”), aunque aún hay situaciones en que ese número de plano no está registrado o simplemente no existe.

Dentro del Registro Público, el departamento que inscribe y lleva el registro de esos planos (Departamento de “Catastro”) es diferente e independiente del Registro de la Propiedad, donde se consigna el “Folio Real”. Lo anterior significa que podría existir un plano catastrado que no se mencione en el Registro de la Propiedad o hasta que muestre datos, medidas o linderos que no coincidan con la revisión computarizada. Si ese es el caso, deberán determinarse las consecuencias de dichas diferencias y si éstas no son obstáculos para la transacción se deberá hacer una rectificación de la inscripción en el momento del traspaso.

Por disposición legal, no se puede hacer ningún traspaso de una propiedad si ésta no tiene un plano catastrado, y ese plano debe ser mencionado en la escritura respectiva. Si no existe el plano, éste debe confeccionarse por parte de un topógrafo autorizado, y luego debe inscribirse antes de que la transacción pueda efectuarse, por lo tanto es de esperar un retraso de algunas semanas mientras este proceso se cumple.

7. Gravámenes:

Los “Gravámenes” incluyen muchos aspectos que dentro de la terminología legal de otros países pudieran conocerse con otros nombres.

Si el título indica la existencia de “Gravámenes”, los elementos más comunes que se podrán encontrar son:

(i) Hipotecas, las cuales mostrarán su plazo, monto, acreedor y deudor. Más información sobre los términos de la hipoteca deberá ser consultada en documentos microfilmados o escaneados en el Registro Público.

(ii) Servidumbres que podrían estar a favor o en contra de la propiedad y podrían consistir en derechos de paso, derechos sobre tuberías de agua, etc.

(iii) Las condiciones y limitaciones que normalmente se originaron cuando la propiedad fue originalmente titulada y que generalmente se refieren a caminos públicos, cuerpos de agua, limitaciones para la venta el o uso, etc. y que expiran después de un cierto plazo.

Los gravámenes mostrarán un número de referencia que permite su revisión en el sistema de microfilm y el examen de registros que en muchos casos están directamente relacionados a los datos del documento que los originó.

8. Anotaciones:

Son documentos presentados al Registro Público pero pendientes de inscripción. Por lo general son transacciones relativas a la propiedad, a procedimientos judiciales, etc.

La pendencia de la inscripción puede deberse a la presentación de documentos incompletos o erróneos, a la falta de pago de impuestos, etc. Un documento presentado sobre una propiedad que tenga anotaciones no se inscribirá hasta que el o los documentos anotados sean inscritos o se retiren sin inscribir siguiendo un procedimiento especial.

C. ELEMENTOS ADICIONALES

1. Comprar a nombre personal vs. adquirir a nombre de una sociedad:

Aunque las propiedades pueden adquirirse en Costa Rica tanto a nombre de un individuo como en el de una sociedad, y la tenencia de bienes raíces por parte de extranjeros es totalmente permitida, es aconsejable comprar los mismos a través de una sociedad. Esta estructura permite flexibilidad y mayor previsibilidad en áreas que van desde el derecho de propiedad (si la titularidad de la acciones se estructura apropiadamente el inversionista puede evitar a sus herederos pasar por un largo y doloroso proceso sucesorio), el manejo tributario (por ejemplo, las reglas en cuanto a gastos corporativos autorizados son más flexibles que las aplicables a personas físicas), y la representación (las asambleas de accionistas pueden facilitar el otorgamiento de poderes especiales u otros tipos de autorizaciones para numerosas actuaciones que así no requerirán la presencia física en el país).

2. Adquisición de acciones de una sociedad que posee la propiedad vs. traspaso de la misma a través del Registro Público:

Una práctica algo común ha sido transferir las acciones de una sociedad que es la dueña de la propiedad que está siendo adquirida, en vez de transferirla a través del Registro Público.

Aunque el sistema de traspaso de acciones puede parecer atractivo en un principio, siendo que permite ahorrar dinero en gastos notariales e impuestos de traspaso y puede parecer como una manera más rápida de lograr la meta de traspasar la propiedad al comprador, no recomendamos tomar este camino y enfáticamente aconsejamos traspasar la propiedad a través del Registro bajo el procedimiento normal de una escritura notarial.

Cuando se adquieren las acciones de una sociedad, en Costa Rica, como en la mayoría de los países, se reciben no sólo los bienes de la compañía (en este caso, principalmente, la tierra) sino también sus obligaciones, y no existe ningún mecanismo para detectarlos satisfactoria y completamente o para descartar su existencia. Tales obligaciones, si existieran, afectarían directamente la tierra que es adquirida.

Bajo tales términos, se recomienda que se haga un traspaso normal a través del Registro Público. Muchas personas considerarán tal gasto como un tipo de seguro que los podrá escudar contra posibles reclamos futuros por parte de los posibles acreedores del vendedor.

3. Compra de una porción de una propiedad inscrita:

La adquisición de una porción de una propiedad inscrita, llamada "segregación", es también posible en Costa Rica. Para tal propósito se requiere un plano catastrado para la parte que va a ser comprada, así como una autorización del gobierno local ("Municipalidad") donde se ubica la propiedad. Tal autorización debe aparecer en el plano registrado en forma de un sello llamado "visado municipal".

4. Tierra en concesión:

Varias áreas del país, principalmente las afectadas por la Ley de la Zona Marítima y localizadas junto al océano, no están sujetas al régimen de propiedad privada y su posesión se concede como una concesión que podría ser comparada de forma un poco simplista a un arriendo hecho al gobierno por un periodo específico de tiempo.

Las concesiones son difíciles de revisar y en muchos casos el comprador no podrá obtener un buen nivel de certeza sobre lo que está siendo adquirido. Este tipo de transacción debe evitarse si se pueden encontrar tierras inscritas con condiciones similares; si se decide seguir adelante con la transacción, se aconseja manejarla con cautela.

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