Un condominio es una forma de propiedad inmobiliaria en la que cada condómino tiene la titularidad exclusiva sobre una unidad específica dentro de una propiedad de mayor extensión, como un apartamento, una oficina o un lote (terreno sin desarrollar), y simultáneamente mantiene una copropiedad proporcional indivisa sobre los elementos y áreas comunes de la propiedad compartidos con los demás propietarios. Estos elementos comunes pueden incluir áreas e instalaciones tales como pasillos, techos, jardines, áreas de estacionamiento, instalaciones recreativas e infraestructura destinada al uso colectivo. El régimen de condominio se establece mediante un instrumento legal (a menudo denominado escritura matriz) que define las unidades condominales, identifica las áreas comunes, asigna los porcentajes de copropiedad sobre dichos elementos comunes, establece el tipo y uso de las unidades condominales (vivienda, turismo, comercio, uso agrícola o industrial) y dispone el reglamento del condominio que regirá la administración, el mantenimiento y el funcionamiento de todo el complejo.
Antes de llegar a la etapa en la que un condominio queda debidamente inscrito en el Registro Nacional de Costa Rica, deben completarse varios pasos preliminares complejos para poder proceder legalmente con dicha presentación e inscripción. Estos pasos requieren coordinación con diversas entidades públicas y deben cumplir con múltiples requisitos legales, técnicos y regulatorios aplicables a los desarrollos inmobiliarios en Costa Rica.
El proceso normalmente comienza con la preparación de un plan maestro para el condominio. En esta etapa, la participación de un arquitecto y de un equipo de profesionales con experiencia en construcción y desarrollo (tales como topógrafos y consultores en construcción) es esencial para el éxito de las etapas posteriores del proyecto. El plan maestro ilustra el diseño y la organización del condominio, incluida la ubicación de las unidades privativas y las áreas comunes, las vías internas, las servidumbres, las áreas verdes y, en algunos casos, cuando corresponda, la posible creación de sub condominios dentro del desarrollo.
Una vez preparados el plan maestro y los planos, estos deben presentarse para obtener los permisos y aprobaciones necesarios de las autoridades competentes. Dependiendo de las características y la ubicación del proyecto, las gestiones pueden involucrar instituciones tales como: (i) el INVU (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo); (ii) la municipalidad correspondiente donde se ubica el inmueble; (iii) el Ministerio de Salud; (iv) SETENA, la autoridad ambiental responsable de emitir los permisos ambientales; y (v) otras instituciones que también puedan participar en el proceso de aprobación, tales como el AYA (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados), el CFIA (Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos), la CNFL o el ICE (autoridades de electricidad y telecomunicaciones), y el MOPT (Ministerio de Obras Públicas y Transportes). Todas estas gestiones deben cumplir con la normativa municipal, de zonificación, construcción, infraestructura y ambiental aplicable.
Una vez obtenidas las aprobaciones técnicas y regulatorias, un notario público debe preparar la escritura matriz para la creación del condominio: un documento legal complejo y sumamente detallado que será presentado ante el Registro Nacional de Costa Rica. Esta escritura describe la propiedad, las unidades privativas, las áreas comunes, los porcentajes de copropiedad asignados a cada unidad, e incluye el reglamento del condominio que regirá la administración, el mantenimiento y el funcionamiento del condominio y que deberá ser observado por todos los propietarios.
Si el desarrollador pretende vender unidades condominales por adelantado mientras el proyecto aún está en desarrollo —a través de lo que comúnmente se conoce como un “esquema de venta futura”— deberán obtener autorizaciones adicionales del MEIC (Ministerio de Economía, Industria y Comercio). En tales casos, el desarrollador debe presentar el proyecto ante el MEIC y obtener la aprobación del borrador del contrato de compraventa que se utilizará con los compradores, lo que le permite ofrecer legalmente y recibir pagos por unidades que aún no han sido terminadas o que todavía no pueden traspasarse legalmente a los compradores.