Un contrato de construcción bien estructurado e integral es esencial para evitar muchos de los problemas comunes que surgen durante los proyectos de construcción en Costa Rica. El nivel de detalle y cuidado dedicado a la redacción de un acuerdo de este tipo incide directamente en la probabilidad de que el resultado final coincida con las expectativas de las partes y se mantenga dentro del presupuesto proyectado.
En la práctica, las empresas constructoras suelen proponer acuerdos simples y estándar que no reflejan adecuadamente las características específicas de un proyecto. Con frecuencia, estos acuerdos omiten elementos importantes, lo que da lugar a conflictos que normalmente resultan en costos adicionales, desviaciones de los planes acordados o incluso la terminación anticipada de la relación entre las partes, con todas las complicaciones que ello conlleva.
Cuando resulte apropiado (particularmente cuando el propietario no se encuentre en posición de supervisar de cerca el proyecto o de gestionar la adquisición de materiales y mano de obra) es recomendable negociar un contrato “llave en mano” (turn-key). Bajo esta estructura, el contratista asume la responsabilidad de la adquisición de materiales, la gestión de la mano de obra, los permisos, los acabados y la construcción. En estos casos, los materiales y acabados son seleccionados por el propietario, ya sea a partir de una lista acordada o según lo especificado en los planos o en los anexos contractuales.
El nivel de detalle utilizado para describir los materiales y acabados es fundamental para garantizar que el producto final corresponda a las expectativas del propietario. Si este nivel de detalle se remite a planos arquitectónicos, es importante verificar que dichos planos contengan especificaciones suficientes, ya que no todos los profesionales proporcionan el mismo grado de definición.
Más allá de estas consideraciones generales, existen varios elementos clave que deberían incluirse en cualquier contrato de construcción para brindar una protección adecuada:
- La propiedad donde se llevará a cabo la construcción debe identificarse claramente, incluyendo, de ser posible, su número de inscripción registral (“folio real”) y de plano catastrado.
- El contrato debe establecer expresamente que el contratista es responsable de todas las obligaciones laborales, incluidos los salarios, las cuotas de seguridad social y el seguro de riesgos profesionales, a fin de evitar una posible responsabilidad para el propietario.
- La responsabilidad de obtener todos los permisos de construcción y las autorizaciones gubernamentales y municipales requeridas debe asignarse claramente al contratista, incluyendo la confirmación de que todos los costos relacionados están incluidos en el precio del contrato.
- Los pagos deben estructurarse por etapas, directamente vinculados a avances medibles en el proceso constructivo (como el techado, las instalaciones eléctricas y otros hitos definidos).
- Debe establecerse un plazo específico de finalización, definiendo claramente qué constituye la finalización de la obra, junto con penalidades en caso de atraso.
- El contrato debe contemplar la posibilidad de atrasos que excedan los límites aceptables, otorgando al propietario el derecho de prorrogar plazos con penalidades o dar por terminado el acuerdo y reclamar daños y perjuicios si fuera necesario.
- Deben establecerse inspecciones y reuniones periódicas entre el propietario, el contratista y el equipo técnico (incluidos arquitectos e ingenieros), con una frecuencia definida, para asegurar la adecuada supervisión del proyecto.
- Es aconsejable incluir disposiciones relativas a la propiedad intelectual, especificando los derechos de titularidad sobre las obras construidas.
Aunque negociar y redactar cuidadosamente estas disposiciones pueda parecer inicialmente un proceso que requiere tiempo, este esfuerzo es esencial para prevenir retrasos, controversias y riesgos más significativos durante la ejecución del proyecto. Abordar adecuadamente estos elementos desde el inicio aumenta de manera significativa la probabilidad de un proceso constructivo exitoso y de un resultado final alineado con las expectativas originales.
En Lang & Asociados, asistimos a nuestros clientes en la estructuración y negociación de contratos de construcción que brindan claridad, protección y soluciones prácticas, asegurando que los proyectos se lleven a cabo de manera eficiente y con seguridad jurídica.